Proces gradnje montažne kuće do faze visoki roh-bau
Od prve ideje do sigurne i zatvorene kuće
Gradnja montažne kuće ne počinje montažom zidova, već razumijevanjem parcele, potreba investitora, projektnih uvjeta i stvarnog opsega projekta.
ZEMO HOME može preuzeti izvedbu kuće do faze visoki roh-bau ili, prema dogovoru, koordinirati cijeli proces — od provjere lokacije, projektiranja i dokumentacije do pripreme gradilišta, temeljenja, montaže i završetka ugovorenih radova.
Prije početka jasno definiramo što je uključeno, što nije uključeno, što treba osigurati investitor i koje dodatne poslove možemo preuzeti.
Što dobivate izvedbom do faze visoki roh-bau?
Zatvorena kuća
Konstrukcijski izveden i zatvoren objekt, zaštićen od vanjskih vremenskih utjecaja u opsegu utvrđenom ponudom i ugovorom.
Jasno definiran opseg
Prije početka znate koji su radovi i materijali uključeni, što ostaje za kasnije faze i tko je odgovoran za svaku stavku.
Mogućnost nastavka radova
Nakon visokog roh-baua radove možete nastaviti s vlastitim izvođačima ili njihov nastavak povjeriti ZEMO HOME-u.
Visoki roh-bau najčešće označava fazu u kojoj je montažna kuća konstrukcijski izvedena, zatvorena i zaštićena od vanjskih utjecaja te spremna za nastavak ugovorenih instalaterskih i završnih radova.
Međutim, naziv „visoki roh-bau” nema potpuno jednak sadržaj kod svakog izvođača.
Razlike se mogu odnositi na temelje, instalacije, unutarnje obloge, fasadu, stolariju i druge radove.
Zato se kod ZEMO HOME-a visoki roh-bau ne definira samo nazivom paketa. Definira se detaljnim opisom radova, specifikacijom materijala, troškovnikom i ugovorom.
Kod tipskih montažnih kuća tlocrt, raspored instalacija, utičnica, rasvjete i priključaka često dolaze unaprijed definirani. Kod ZEMO HOME-a projekt se razrađuje prema stvarnim mjerama, potrebama investitora i načinu na koji će se prostor uistinu koristiti.
To je posebno važno kod montažne gradnje jer je sve ključne odluke najbolje uskladiti prije proizvodnje i pripreme elemenata.
U pravilu govorimo o kući koja ima:
izvedenu nosivu konstrukciju
izvedene vanjske i unutarnje zidove
izvedenu međukatnu konstrukciju ako je riječ o katnici
izvedenu krovnu konstrukciju i ugovoreni krovni pokrov
ugrađenu vanjsku stolariju
izvedenu vanjsku ovojnicu i ugovoreni fasadni sustav
izvedene pripadajuće limarske i hidroizolacijske radove
pripremu za nastavak instalaterskih i završnih radova.
*Konačan sadržaj visokog roh-baua utvrđuje se za svaki projekt zasebno i precizno navodi u ponudi.
Vi zadržavate kontrolu nad završnim radovima
Visoki roh-bau odgovara investitorima koji žele da konstrukcijski i tehnički najzahtjevniji dio
gradnje izvede i koordinira jedan partner, dok završne radove žele organizirati samostalno ili
preko vlastitih izvođača.
Ovaj opseg može biti dobar izbor ako:
već imate provjerene izvođače za instalacije i završne radove
želite sami birati i nabavljati završne materijale
dio radova želite izvesti u vlastitoj organizaciji
investiciju želite rasporediti kroz više faza
želite veću kontrolu nad odabirom završne opreme
trenutačno ne trebate potpunu izvedbu ključ u ruke
Predomislili ste se tijekom projekta?
Ako se tijekom gradnje pokaže da ne želite sami koordinirati nastavak radova, možemo
procijeniti mogućnost proširenja opsega.
ZEMO HOME može preuzeti pojedinačne dodatne radove, koordinaciju drugih izvođača ili
nastavak izvedbe prema fazi ključ u ruke.
Kako izgleda proces suradnje?
Svaki projekt ima svoje specifičnosti, ali dobro vođena gradnja ima jasan redoslijed. U nastavku
prikazujemo glavne faze kroz koje prolazimo od prvog razgovora do primopredaje kuće u
ugovorenom stupnju dovršenosti.
INDIKATOR PROCESA
Ideja → Provjera → Projekt → Ponuda → Priprema → Proizvodnja → Montaža → Zatvaranje → Primopredaja
Prvi kontakt i upoznavanje s projektom
U prvom razgovoru želimo razumjeti kakvu kuću želite, gdje želite graditi i u kojoj se fazi projekt
trenutačno nalazi.
Razgovaramo o:
● lokaciji i statusu zemljišta
● željenoj površini i broju etaža
● potrebama kućanstva
● arhitektonskim željama
● očekivanom stupnju dovršenosti
● okvirnom budžetu
● planiranom terminu početka gradnje
● dokumentaciji koju već imate
Ne morate imati gotov projekt da biste nam se javili. Za početni razgovor dovoljni su lokacija,
okvirna ideja i osnovne potrebe.
Korisno je pripremiti
● lokaciju ili broj katastarske čestice
● fotografije parcele
● postojeće nacrte ili idejno rješenje
● željenu kvadraturu
● broj etaža
● okvirni budžet
● željeni opseg radova.
Provjera parcele i izvedivosti
Prije izrade ozbiljne ponude potrebno je provjeriti što je na parceli moguće izvesti i pod kojim
uvjetima.
Ovisno o stanju projekta analiziraju se:
● prostorno-planski uvjeti
● pristup parceli
● oblik i nagib zemljišta
● uvjeti temeljenja
● mogućnost pristupa kamiona i dizalice
● prostor za montažu i odlaganje elemenata
● dostupnost komunalne infrastrukture
● položaj planirane kuće
● postojeća projektna dokumentacija
● posebni tehnički i logistički zahtjevi.
Ako potrebna dokumentacija ili ispitivanja još ne postoje, možemo pomoći u njihovoj organizaciji
i koordinaciji odgovarajućih stručnjaka.
Zahtjevnija parcela nije automatski prepreka. Ona znači da projekt treba detaljnije
analizirati, tehnički riješiti i realno obračunati.
Definiranje opsega i stupnja dovršenosti
Prije izrade konačne ponude zajedno definiramo granicu odgovornosti ZEMO HOME-a.
Opseg može uključivati:
● samo konstrukciju i montažu
● standardni visoki roh-bau
● prošireni visoki roh-bau
● visoki roh-bau s temeljima
● visoki roh-bau s dijelom instalacija
● nastavak izvedbe do faze ključ u ruke.
Ne pretpostavljamo što određeni naziv uključuje. Svaka faza mora imati precizan popis radova,
materijala i usluga.
U ovoj fazi definiraju se i konstrukcijski sustav, vanjski i pregradni zidovi, vrsta krova, fasadni
sustav, vanjska stolarija, limarski radovi, instalacijske pripreme, transport, dizalica i montaža,
obveze investitora i dodatne opcije. Prije izrade i obrade materijala prolazimo tlocrt, raspored
prostorija i tehničke detalje koji utječu na kasnije korištenje kuće.
Provjeravamo pozicije utičnica, rasvjete, priključaka za internet i TV, smjerove otvaranja vrata i
prozora te odnos namještaja prema stvarnim dimenzijama prostora.
Cilj je da se važne odluke donesu na vrijeme, prije nego što naknadne promjene postanu
zahtjevnije, skuplje ili tehnički teže izvedive.
Idejno rješenje i projektna dokumentacija
Ako već imate projekt, provjeravamo njegovu primjenjivost na odabrani sustav montažne
gradnje i ugovoreni opseg izvedbe.
Ako projekt tek treba izraditi, proces može uključivati:
● arhitektonsko idejno rješenje
● prilagodbu projekta lokaciji
● geodetske podloge
● geotehnička ispitivanja
● posebne uvjete i uvjete priključenja
● glavni projekt
● potrebne tehničke proračune
● dokumentaciju za ishođenje građevinske dozvole
● izvedbene detalje potrebne za proizvodnju i montažu.
ZEMO HOME može koordinirati projektiranje i potrebne stručne suradnike ili surađivati s
projektantom kojeg je odabrao investitor.
Trošak i rok ove faze ovise o tome postoji li već projektna dokumentacija, koliko je projekt
složen i koliko je stručnih sudionika potrebno uključiti.
Detaljna ponuda i ugovaranje
Kada su poznati projekt, lokacija, tehnički zahtjevi i željeni stupanj dovršenosti, izrađujemo
detaljnu ponudu.
Ponuda treba jasno navesti:
● opis ugovorenih radova
● specifikaciju glavnih materijala
● uključene stavke
● neuključene stavke
● ukupnu cijenu ili način obračuna
● iznos PDV-a
● trošak transporta
● moguće dodatne troškove
● okvirne i ugovorene rokove
● dinamiku plaćanja
● obveze ZEMO HOME-a
● obveze investitora
● uvjete za početak proizvodnje
● uvjete za početak montaže
● postupak kod izmjena i dodatnih radova.
Nakon prihvaćanja ponude sklapa se ugovor kojim se precizno uređuju opseg, cijena, rokovi,
odgovornosti i uvjeti primopredaje.
Priprema zemljišta i temelja
Prije montaže potrebno je osigurati pripremljeno gradilište i temeljnu konstrukciju izvedenu
prema projektu.
Ovisno o lokaciji i ugovorenom opsegu, potrebno je organizirati:
● geodetsko iskolčenje
● čišćenje terena
● iskop i zemljane radove
● temelje ili armiranobetonsku temeljnu ploču
● instalacijske prodore i izvode
● hidroizolaciju
● drenažu ako je potrebna
● privremeni priključak električne energije
● pristup vodi
● pristup kamionima
● prostor za dizalicu
● prostor za montažu i privremeno odlaganje elemenata.
Temelje može osigurati investitor ili ih ZEMO HOME može uključiti u proširenu ponudu i
koordinirati njihovu izvedbu.
Prije početka proizvodnje i montaže potrebno je provjeriti dimenzije, kote, ravnost i spremnost
temelja.
Proizvodnja i priprema elemenata
Nakon potvrde izvedbene dokumentacije i spremnosti projekta započinje proizvodnja i priprema
elemenata kuće.
Proizvodnja se temelji na odobrenim nacrtima i tehničkoj specifikaciji.
Prije izlaska na gradilište usklađuju se:
● završne dimenzije elemenata
● pozicije prozora i vrata
● instalacijski prodori
● detalji spojeva
● redoslijed transporta
● dinamika montaže
● pristup gradilištu
● pozicija dizalice.
Izmjene nakon početka proizvodnje mogu utjecati na cijenu i ugovoreni rok. Zato se tlocrt,
mjere, otvori, instalacijske pripreme i ključne tehničke odluke potvrđuju prije naručivanja
materijala i izrade elemenata.
Transport i montaža konstrukcije
Elementi se dopremaju na pripremljeno gradilište i montiraju prema unaprijed definiranom
redoslijedu.
Montaža u pravilu obuhvaća:
● postavljanje vanjskih zidova
● postavljanje unutarnjih zidova
● spajanje i učvršćivanje elemenata
● izvedbu međukatne konstrukcije kod katnica
● postavljanje stropnih elemenata
● izvedbu krovne konstrukcije
● kontrolu geometrije
● kontrolu spojeva
● zaštitu konstrukcije tijekom izvođenja.
Trajanje montaže ovisi o površini kuće, katnosti, obliku tlocrta, vrsti krova, složenosti
konstrukcije, pristupu parceli, vremenskim uvjetima i organizaciji gradilišta.
Zatvaranje vanjske ovojnice
Nakon montaže konstrukcije izvode se radovi kojima se kuća zatvara i štiti od vanjskih utjecaja.
Ovisno o ugovorenom opsegu, ova faza može uključivati:
● izvedbu krovnog pokrova
● ugradnju krovnih membrana i pripadajućih slojeva
● limarske radove
● ugradnju vanjske stolarije
● brtvljenje spojeva
● vanjske prozorske klupčice
● fasadni sustav
● završnu fasadnu obradu
● obradu streha
● hidroizolaciju ugovorenih dijelova
● grube instalacijske pripreme.
Cilj faze visoki roh-bau jest predati objekt koji je konstrukcijski dovršen i zatvoren u precizno
ugovorenom opsegu.
Kontrola i primopredaja
Po završetku ugovorenih radova provodi se zajednički pregled izvedbe.
Provjerava se:
● jesu li izvedeni svi ugovoreni radovi
● stanje vidljivih površina i elemenata
● funkcionalnost ugrađenih dijelova koji su dio opsega
● eventualni nedostaci ili potrebni završni zahvati
● dokumentacija koja se predaje investitoru.
Sastavlja se primopredajni zapisnik u kojem se evidentiraju:
● izvedeni radovi
● stanje građevine
● predana dokumentacija
● uočeni nedostaci ako postoje
● rok za uklanjanje evidentiranih nedostataka
● daljnje obveze investitora ili ZEMO HOME-a.
Nakon primopredaje možete nastaviti radove u vlastitoj organizaciji ili sa ZEMO HOME-om
ugovoriti dodatne faze do potpunog dovršenja kuće.
Što uključuje visoki roh-bau?
Konstrukcija
● proizvodnja i priprema nosivih elemenata
● transport elemenata
● montaža nosive konstrukcije
● vanjski zidovi prema ugovorenom sustavu
● unutarnji pregradni zidovi
● stropna konstrukcija
● međukatna konstrukcija kod katnica
● krovna konstrukcija
● spojni i pričvrsni elementi.
Vanjska ovojnica
● ugovoreni slojevi toplinske izolacije
● fasadni sustav
● završna fasadna obrada
● obrada streha
● zaštita spojeva i kritičnih detalja.
Krov
● nosiva krovna konstrukcija
● potrebne membrane i hidroizolacijski slojevi
● letve i kontraletve kod kosog krova
● ugovoreni krovni pokrov
● osnovni limarski radovi
● oluci i vertikalni odvodi
● obrada krovnih prodora.
Vanjska stolarija
● prozori prema ugovorenoj specifikaciji
● vanjska vrata
● ostakljenje prema projektu
● ugradnja i brtvljenje
● vanjske prozorske klupčice
● unutarnje prozorske klupčice (dodatno)
● rolete ili žaluzine (dodatno)
● komarnici (dodatno).
Unutarnja priprema
● unutarnje zidne obloge prema ugovorenom sustavu
● stropne obloge prema projektu
● instalacijski prostori i pripreme
● bandažiranje spojeva (dodatno)
● grubi razvod elektroinstalacija (dodatno)
● razvod vode i kanalizacije (dodatno)
● unutarnje stubište (dodatno).
Transport i gradilište
● transport do gradilišta
● istovar
● montaža
● dizalica
● skela za ugovorene radove
● odvoz otpada nastalog tijekom radova
Što nije uključeno u visoki roh-bau?
Jasno definiramo gdje završava visoki roh-bau
Visoki roh-bau obuhvaća radove i materijale navedene u konkretnoj ponudi i troškovniku.
Poslovi povezani s dokumentacijom, pripremom zemljišta, instalacijama, završnim uređenjem i okolišem nisu dio osnovnog opsega ako nisu posebno ugovoreni.
To ne znači da ih morate organizirati sami.
ZEMO HOME može, ovisno o projektu, proširiti opseg izvedbe ili koordinirati dodatne stručnjake i izvođače vezane za dokumentaciju, parcelu i temelje, priključke i instalacije, završne radove i vanjsko uređenje.
Nijedan izazov nije automatska prepreka
Zahtjevna parcela, specifična arhitektura, veći broj objekata ili nestandardna namjena znače da
vam nije potrebno tipsko rješenje, već konkretni stručnjaci, detaljno planiranje i realno
definiranje cijene i roka.
Naš posao nije unaprijed reći da se nešto ne može već provjeriti što je izvedivo, pronaći
odgovarajući model i investitoru jasno objasniti uvjete realizacije.
Najčešća pitanja oko visokog roh- bau
Uključuje li visoki roh-bau temelje?
Ne nužno. Temelji mogu biti obveza investitora ili se mogu uključiti u proširenu ZEMO HOME
ponudu. Točan opseg definira se prije ugovaranja.
Mogu li doći s vlastitim projektom montažne kuće?
Da. Postojeći projekt potrebno je pregledati i provjeriti njegovu usklađenost s odabranim
sustavom montažne gradnje, uvjetima lokacije i željenim stupnjem dovršenosti.
Može li ZEMO organizirati projektiranje montažne kuće?
Predviđena je mogućnost koordinacije projektiranja i potrebnih stručnih suradnika. Točan model
suradnje ovisi o lokaciji, stanju dokumentacije i složenosti projekta.
Uključuje li visoki roh-bau instalacije?
To ovisi o ugovorenom opsegu. Instalacijski prostori, grube instalacije ili kompletni razvodi
moraju biti pojedinačno navedeni u ponudi.
Je li kuća nakon visokog roh-baua spremna za useljenje?
Ne. Kuća je konstrukcijski izvedena i zatvorena u ugovorenom opsegu, ali još nisu nužno
završene instalacije, podovi, sanitarije, unutarnja vrata, bojanje i ostali radovi potrebni za
useljenje.
Mogu li završne radove izvesti vlastiti majstori?
Da. Nakon primopredaje visokog roh-baua radove možete nastaviti s vlastitim izvođačima.
Koliko košta montažna kuća u fazi visoki roh-bau?
Okvirne cijene možete provjeriti na stranici Cijene montažnih kuća.
Budući da je svaki projekt jedinstven, konačna cijena ovisi o lokaciji, projektu, materijalima i
opsegu radova. Za precizniju procjenu kontaktirajte nas.
Može li ZEMO nastaviti gradnju do ključa u ruke?
Da, ovisno o fazi projekta, dostupnosti izvođača, tehničkoj izvedivosti i dogovorenom opsegu.
Najbolje je željeni završni stupanj definirati prije početka radova.
Koliko traje izvedba visokog roh-baua?
Rok ovisi o dokumentaciji, veličini i složenosti kuće, vrsti krova, lokaciji, uvjetima transporta,
spremnosti temelja i ugovorenom opsegu. Konkretan rok navodi se u ponudi i ugovoru.
Što ako je parcela strma ili teško dostupna?
Takva lokacija nije automatski isključena. Potrebno je provjeriti uvjete temeljenja, pristup
kamionima i dizalici, organizaciju montaže i eventualne dodatne građevinske mjere.
Možete li riješiti sve faze projekta?
Možemo razmotriti vrlo širok opseg usluga. Nakon stručne procjene jasno ćemo navesti što
izvodimo izravno, što možemo koordinirati preko partnera, koliko to utječe na cijenu i postoje li
objektivna ograničenja.
Može li se opseg naknadno proširiti?
Može, ako je proširenje tehnički izvedivo i moguće ga je uklopiti u raspoložive kapacitete i
dinamiku projekta. Dodatni radovi definiraju se zasebnom ponudom i pisanom potvrdom.
Dobivam li detaljan popis uključenih radova?
Da. Konačna ponuda i ugovor trebaju sadržavati popis ugovorenih radova, glavnih materijala,
neuključenih stavki, odgovornosti i načina obračuna dodatnih radova.
Gradite li montažne kuće i u inozemstvu?
Da. Projekte izvodimo diljem Europske unije, ovisno o lokaciji, tehničkim uvjetima i opsegu
radova. Za provjeru mogućnosti izvedbe pošaljite nam osnovne informacije o projektu i lokaciji.